Dengan inflasi konstan flat BTO dengan setiap rilis baru dari HDB, orang-orang muda seperti saya menjadi lebih tertekan dan berharap bahwa kita dapat memutar kembali waktu dan mengirimkan formulir aplikasi tersebut jauh lebih awal dalam hidup kita.
Saya akan selalu iri pada rekan-rekan saya yang mendapatkan BTO mereka ketika mereka berusia 19 tahun, dan mendapatkan kunci mereka sebelum mereka berusia 25 tahun. Kelompok yang sama memiliki anak, membayar hipotek yang jauh lebih kecil, dan benar-benar mewujudkan impian Singapura.
Itu selalu membayar untuk menjadi bagian dari pasar awal (atau begitulah tampaknya). Dan dengan kisah-kisah positif dari orang-orang muda BTO-ing sebelumnya, anak-anak muda hari ini mulai bermain lotere perumahan sesegera mungkin dengan harapan menuai manfaat yang sama.
Terutama dengan kebijakan baru yang hanya mengizinkan pembayaran awal 2,5 persen (jika Anda mengambil pinjaman HDB), lebih banyak orang dewasa muda diberi insentif untuk mengajukan aplikasi mereka lebih awal karena sekarang merupakan komitmen dan risiko yang lebih rendah. Tetapi dengan pasar yang bergerak, perubahan konstan kebijakan perumahan, dan variabel berada di puncak kita, haruskah kita benar-benar BTO lebih awal atau menunggu sampai nanti?
Manfaat yang diduga dari mendapatkan BTO awal
Membalik BTO untuk mendapatkan keuntungan atau peningkatan adalah keramaian yang terkenal di Singapura. Dengan pasar flat yang dijual kembali meledak pasca-COVID, tidak jarang mereka yang telah memenuhi MOP mereka menjual flat mereka dan pindah ke kondominium atau penjualan kembali yang lebih besar.
Banyak ‘penasihat’ real estat telah mendesak pemilik rumah untuk menjual flat mereka karena batas gaji yang akan datang untuk pembeli potensial yang dijual kembali, dengan iklan yang berisi pernyataan menyapu seperti “Akhir sudah dekat !!” mulai menargetkan saya di Facebook.
Jika Anda bukan tipe membalik rumah, hanya dugaan perbedaan dalam pembayaran hipotek dianggap sebagai insentif besar dalam dirinya sendiri. Kesalahpahamannya adalah bahwa semakin awal Anda membeli, semakin “murah” harga BTO. Tetapi 99.co telah menunjukkan bahwa harga BTO tetap cukup stabil (tergantung pada lokasi) dalam beberapa tahun terakhir rilis.
Manfaat asumsi umum lainnya dari BTO awal dianggap ruang yang lebih besar. Karena kebutuhan akan ruang menjadi lebih mendesak, banyak populasi muda telah menyatakan keprihatinan tentang perampingan yang akan datang dibandingkan dengan rumah masa kecil mereka.
Ini telah dibantah di artikel kami sebelumnya. Kami mungkin bias karena kami membandingkan ukuran dari generasi orang tua kami secara harfiah lebih dari dua dekade yang lalu, jadi itu bukan pengambilan objektif. Ukuran BTO telah relatif terstandarisasi dalam beberapa tahun terakhir, jadi BTO-ing beberapa tahun sebelumnya tidak akan diterjemahkan untuk mendapatkan rumah yang lebih besar secara langsung.
Apa yang akan berubah di masa depan
Membalik properti di masa depan akan menjadi upaya yang lebih sulit dengan kebijakan HDB yang akan datang berencana untuk diluncurkan: Pengenalan batas gaji di masa depan untuk flat penjualan kembali Plus dan Prime.
Ketika kebijakan ini memulai debutnya, itu akan membatasi beberapa pembeli pasar penjualan kembali ke dua kelompok utama: Populasi kelas menengah yang tidak akan mampu membayar harga jual kembali yang terlalu tinggi di lokasi yang dicari, atau mereka yang mengurangi gaya hidup mereka karena pensiun atau perubahan pekerjaan.
Sudah ada banyak spekulasi di pasar, dan banyak agen properti mendorong pemilik rumah untuk menjual HDB mereka dan meningkatkan ke kondominium sebelum kebijakan semacam itu membuahkan hasil dan manfaat menjual flat yang dijual kembali dengan harga yang belum ditutup tidak dapat dituai lagi.
Akan menarik untuk melihat bagaimana ini akan efek domino ke pasar properti pribadi ketika itu terjadi. Jika diluncurkan, kebijakan ini kemungkinan akan membuat pasar properti secara keseluruhan kurang likuid dan itu akan mempengaruhi harga dan keterjangkauan perkembangan mewah di telepon. Yang membawa saya ke poin berikutnya …
Pentingnya kesiapan finansial
Semua yang dikatakan dan dilakukan, apakah Anda harus mengajukan permohonan BTO Anda adalah keputusan yang sangat pribadi yang harus Anda buat dengan sangat mengetahui tentang kesehatan keuangan Anda. Jika Anda tidak siap secara finansial, mengajukan permohonan flat BTO karena uang muka yang rendah adalah ide yang sangat buruk.
Saya akan menyempurnakan risiko lain sedikit kemudian di artikel. Tapi pertama-tama, mari kita bicara tentang ekonomi pembelian perumahan.
Dalam dunia yang ideal, Anda dan pasangan masa depan Anda harus terus-menerus mendatangkan penghasilan tetap untuk melunasi hipotek dengan nyaman setiap bulan di atas biaya hidup selama 25 tahun ke depan (dengan asumsi Anda mengambil masa pinjaman penuh). Itu adalah waktu yang sangat lama jika Anda memikirkannya, tepat sebelum usia pensiun kita.
Uang muka yang lebih rendah berarti modal pinjaman yang lebih tinggi untuk melunasi dan peracikan bunga yang lebih tinggi, dan itu akan menghasilkan pembayaran hipotek bulanan yang lebih tinggi secara keseluruhan. Jika Anda berada dalam situasi di mana Anda hanya menghasilkan hampir tidak cukup untuk menutupi hipotek dan memiliki tabungan sederhana, pensiun Anda akan berisiko dengan perencanaan yang tidak tepat.
Risiko terbesar, bagaimanapun, adalah membuat uang muka di awal untuk “mengunci” HDB Anda hanya untuk menemukan diri Anda kekurangan jumlah yang tersisa pada pengumpulan kunci. Bahkan jika Anda dapat mengatur untuk membayar uang muka itu, penghasilan Anda mungkin tidak cukup jika pembayaran hipotek tinggi.
Perhatikan bagaimana ada banyak spekulasi dalam penjelasan saya secara keseluruhan. Jadi mari kita jalankan angka untuk membandingkan pasangan muda yang membeli flat lebih awal dengan uang muka lebih sedikit, vs. pasangan yang sedikit lebih tua membeli flat di kemudian hari dengan lebih banyak uang tunai.
Untuk perbandingan yang lebih sederhana, mari kita gunakan harga rata-rata untuk rilis BTO unit tiga kamar di Kallang / Whampoa. Kita akan melihat kasus di mana pasangan membeli di awal 20-an vs seseorang di akhir 20-an yang memiliki lebih banyak uang untuk uang muka.
Menggunakan Pinjaman HDBPasangan di awal 20-anPasangan di akhir 20-anHarga tetap (median)$420,000$420,000Uang muka di tangan20per persen40persen Uang Muka$84,000$168,000Hipotek bulanan (HDB Loan) dari koleksi kunci$1,524$1,143Total bunga yang dibayarkan$121,299$90,974Perbedaan pembayaran bunga$30,325
Mungkin ini karena Kallang/Whampoa sudah menjadi daerah yang mahal, tetapi saya terkejut melihat bahwa tidak ada banyak perbedaan dalam harga BTO kisaran bahkan dengan celah. Tetapi kami telah menetapkan bahwa harga BTO cukup konstan dalam dekade terakhir.
Bagaimanapun, sampai ke analisis aktual, Anda dapat melihat bahwa salah satu konsekuensi dari membeli lebih awal berarti membayar uang muka minimum 20 persen dengan pengumpulan kunci dan itu menghasilkan pembayaran hipotek bulanan yang lebih tinggi dan total pembayaran bunga yang lebih tinggi secara keseluruhan.
Ketika Anda melakukan pembelian nanti, Anda harus memiliki lebih banyak tabungan untuk dimasukkan ke dalam kumpulan uang muka (saya melakukan perkiraan dengan 40 persen), yang secara efektif menurunkan jumlah pinjaman Anda dan dengan demikian menghasilkan hipotek bulanan yang lebih rendah dan pembayaran bunga keseluruhan yang lebih rendah.
Penting untuk dicatat bahwa dengan proyeksi ini, pasangan yang berkomitmen lebih banyak hanya akan menghemat bunga $ 30.3k meskipun membayar $ 84.000 lebih banyak uang muka. Jadi pada titik ini, penting untuk bertanya pada diri sendiri apa yang lebih Anda hargai, uang muka bulanan yang lebih rendah per bulan, atau lebih banyak uang di tangan sehingga Anda dapat membelanjakannya untuk renovasi atau menggunakannya untuk memulai perjalanan investasi Anda.
Jadi, dari proyeksi saja, saya tidak bisa memberi tahu Anda apa yang lebih baik. Anda perlu memikirkan apa yang paling masuk akal untuk situasi Anda.
Di sinilah sentimen mulai masuk. Yang akan kita bahas nanti.
Program SDS baru
Skema Uang Muka Terhuyung-huyung (disingkat SDS) adalah skema yang dirancang untuk memudahkan orang membeli BTO dengan mengurangi persyaratan modal dimuka yang tinggi untuk memesan flat. Perubahan terbaru pada kebijakan menargetkan pasangan muda seperti mereka yang masih belajar dan tidak memiliki tabungan untuk uang muka.
Tanpa SDS, jika Anda mengambil pinjaman dari HDB, Anda harus memasang 10 persen dari harga pembelian selama penandatanganan Perjanjian Sewa dengan HDB dan 10 persen lainnya pada pengumpulan kunci.
Dengan SDS, Anda hanya perlu memasang lima persen dari harga pembelian (pinjaman bank) dan 15 persen pada pengumpulan kunci.
Peningkatan terbaru untuk SDS memungkinkan pasangan muda yang memenuhi syarat untuk penilaian pendapatan tangguhan untuk membayar hanya 2,5 persen dari harga pembelian pada penandatanganan Perjanjian untuk Sewa, dan sisanya 17,5 persen pada pengumpulan kunci!
Dalam ketiga kasus, uang muka masih 20 persen dengan pinjaman HDB pada pengumpulan kunci – tetapi SDS yang ditingkatkan memungkinkan mereka yang tidak memiliki penghasilan hanya memasang 2,5 persen saat memesan flat. Untuk flat $ 420.000, ini hanya $ 10.500.
Bagaimanapun, kembali ke topik: mari kita jalankan angka untuk pasangan yang memutuskan untuk membeli BTO 3 kamar yang sama dengan persyaratan uang muka minimum baru vs persyaratan uang muka yang lebih tinggi.
Dalam contoh ini, kita akan menggunakan pinjaman HDB yang mungkin merupakan pinjaman terbaik untuk diambil sebagai pasangan muda tanpa banyak penghasilan (belum lagi lingkungan suku bunga saat ini).
Menggunakan Pinjaman BankPasangan membeli dengan SDS yang disempurnakanPasangan membeli tanpa SDSHarga tetap (median)420,000420,000Uang muka di tangan2.5per persen10persen Uang Muka$10,500$42,000Jumlah Sisa$73,500$42,000Jumlah untuk menabung selama 4 tahun per bulan$1,531$700Hipotek bulanan (pinjaman 25 tahun, 2,6%) dari koleksi kunci$1,524$1,524Total bunga yang dibayarkan$121,299$121,299
Karena uang muka masih 20 persen pada pengambilan kunci, tidak ada perbedaan dalam hipotek bulanan atau bunga yang dibayarkan dalam pinjaman 25 tahun.
Sebaliknya, perbedaan yang mengejutkan adalah jumlah yang diharapkan untuk dihemat oleh pasangan muda ini selama periode 4 tahun (4 tahun karena itu tentang waktu yang dibutuhkan untuk menyelesaikan BTO).
Tergantung pada situasi keuangan Anda, kebijakan baru ini mungkin menjadi kewajiban bagi Anda, terutama jika Anda tidak berada dalam kategori berpenghasilan tinggi. Dengan contoh ini, pasangan perlu menabung sekitar $ 1.500 sebulan bersama sebelum pengumpulan kunci untuk melakukan pemotongan.
Ini akan dapat dilakukan dengan kontribusi CPF dari kedua belah pihak, tetapi Anda dapat membayangkan bagaimana hal itu bisa menjadi stres secara finansial jika salah satu dari Anda menjadi pengangguran sementara atau jika sesuatu yang buruk terjadi.
Yang terburuk lagi adalah pasangan yang masih belajar. Mungkin dua tahun lagi untuk lulus, lalu dua tahun untuk bekerja. Dalam lima tahun ini, pasangan harus menabung hampir $ 750 per bulan masing-masing hanya untuk membayar uang muka ketika saatnya untuk pindah.
Dan dana ini paling baik disimpan dalam instrumen berisiko rendah seperti rekening tabungan atau obligasi pemerintah karena mereka tidak mampu menempatkan modal pada risiko, menghasilkan pendapatan bunga rendah.
Jika pasangan muda mengajukan permohonan agar pendapatan ditangguhkan (karena mereka masih belajar), mungkin tidak cukup di kemudian hari untuk menutupi jumlah yang tersisa, menempatkan mereka di tempat yang ketat bahkan jika mereka berhasil menghemat uang muka.
Perkiraan perbedaan $ 800 + setiap bulan antara pasangan muda dan tua mungkin berarti ketidakmampuan untuk menabung lebih sedikit untuk hal-hal seperti dana darurat, rencana renovasi, dan itu dapat mencegah kemewahan seperti bepergian. Jadi itu mungkin bukan gaya hidup yang ideal bagi sebagian orang.
Apakah aksesibilitas ke flat BTO meningkat dengan uang muka yang lebih rendah? Ya.
Apakah itu berarti mungkin ide yang baik untuk melakukannya? Mungkin tidak.
Semua yang dikatakan dan dilakukan, ada juga risiko non-finansial ketika datang untuk mendapatkan flat BTO lebih awal. Saya menyebutkan sentimen sebelumnya dalam artikel, tetapi yang saya maksud adalah bahwa ada aspek emosional dan pribadi untuk pembelian perumahan umum yang harus ditangani sebelum benar-benar berkomitmen bersama.
Bertaruh pada hubungan Anda
Karena BTO bergantung pada dua orang yang mengikat simpul, itu adalah pernyataan yang meremehkan untuk mengatakan bahwa Anda bertaruh pada pilihan hubungan seumur hidup Anda untuk pembelian perumahan. Dari analisis tahun 2020, 3,1 persen pasangan berpisah sebelum mendapatkan kunci mereka. Meskipun ini mungkin bukan jumlah yang besar, apa pun yang tidak 100 persen berarti selalu ada risiko.
Penting juga untuk dicatat bahwa waktu tunggu yang lama untuk flat BTO telah diketahui menyebabkan stres dan membuat ketegangan pada suatu hubungan. Ketika Anda adalah pasangan muda dengan cinta yang belum sepenuhnya mekar dan matang, ini adalah salah satu ujian berat pertama yang harus Anda tanggung dan atasi bersama.
Banyak yang beralih ke flat yang dijual kembali jika mereka mampu membelinya untuk menghindari hal ini, dan saya tidak menyalahkan kelompok ini. Jika uang dapat menyelesaikan masalah, uang adalah sumber masalah di tempat pertama.
Jadi pastikan bahwa Anda berdua siap secara finansial dan emosional sebelum Anda berkomitmen untuk perjalanan ini bersama-sama. Ingat, membayar denda ketika Anda menyerahkan flat Anda, atau lebih buruk lagi, perceraian setelah mendapatkan flat, jauh, jauh lebih mahal daripada ‘tabungan’ yang Anda pikir akan Anda miliki BTO-ing lebih awal.
Karier & peningkatan diri di luar negeri
Anda tidak akan pernah tahu apa yang akan terjadi di masa depan, dan itu juga berlaku untuk karier Anda. Sementara banyak orang Singapura akan tinggal di sarang lokal kami, ada situasi di mana peluang kerja di luar negeri akan muncul di hadapan beberapa orang terpilih.
Memiliki flat BTO yang Anda miliki pembayaran hipotek akan membuat sangat sulit bagi Anda untuk pindah ke negara baru, dan Anda tidak ingin berada dalam situasi di mana Anda kehilangan kesempatan sekali seumur hidup karena komitmen yang Anda pilih untuk diambil di masa muda Anda.
Saya kenal banyak anak muda Singapura yang melepaskan kesempatan mereka di luar negeri karena flat BTO mereka, yang menjadi pukulan bagi karier mereka di masa depan. Anda tidak perlu pergi ke luar negeri untuk memiliki karier yang sukses, itu sudah jelas, tetapi itu adalah impian banyak anak muda Singapura untuk mencapai prestasi edisi terbatas itu.
Orang Singapura juga merupakan praktisi besar perbaikan diri, dengan banyak dari kita melakukan universitas paruh waktu untuk melanjutkan pendidikan kita. Banyak teman sebaya saya tidak akan mampu membayar pendidikan lebih lanjut jika mereka mendapatkan flat BTO mereka lebih awal. Mengejar pengetahuan bisa dibilang merupakan langkah penting untuk peningkatan diri dan kemajuan karir, sehingga pasangan muda juga harus memilih dengan bijak mana yang lebih dulu.
Bisa mendapatkan lokasi yang lebih baik jika Anda menunggu
“Eh, kemana kamu akan pergi ke BTO ah?”
Pernah mendengar percakapan ini sebelumnya? Saya yakin begitu.
Lokasi, lokasi, lokasi … Sementara Singapura kecil, ada lokasi utama yang dicari cita-cita oleh populasi yang lebih muda. Kenyataannya adalah bahwa mereka yang BTO-ed sebelumnya memilih lokasi mereka berdasarkan keterjangkauan dan hibah perumahan daripada cita-cita itu.
Yang cerdas secara finansial, jangan salah paham. Jangan merasa buruk jika Anda melakukan itu karena Anda berbuat baik.
Tetapi ketika Anda lebih tua, Anda akan dilengkapi dengan karier yang lebih berkembang dan gaji yang jauh lebih baik (yang mudah-mudahan tidak mencapai batas). Anda pada dasarnya akan memiliki lebih banyak uang, dan itu berarti Anda dapat pergi baller dan memilih distrik utama seperti Toa Payoh, Bishan, dan Kallang / Whampoa.
Anda tidak harus tinggal di kawasan berkembang yang membutuhkan waktu untuk matang dan jauh dari pusat kota.
Jika lokasi penting bagi Anda dari segi gaya hidup, akan lebih bijaksana untuk menunggu sedikit lebih lama sehingga Anda mampu membayar lebih baik.
Dengan itu, artikel ini berakhir. Ada banyak pertimbangan sebelum terjun ke aplikasi BTO; Saya sangat menyadari bahwa sebenarnya pemungutan suara yang berhasil untuk sebuah unit adalah perjuangan tersendiri, yang mendorong pasangan muda untuk melompat dan mendaftar lebih awal untuk “menguji keberuntungan mereka”, tetapi secara keseluruhan akan lebih bijaksana untuk fokus membangun kolam uang muka Anda dan berinvestasi dalam diri Anda daripada menghabiskan waktu (dan uang) bermain lotere perumahan.
Ketika Anda merencanakan keuangan Anda dengan benar, Anda akan memiliki lebih banyak pilihan yang tersedia untuk Anda di telepon. Rekan-rekan saya (kami berusia akhir dua puluhan sekarang) memiliki anggaran yang jauh lebih tinggi sekarang daripada ketika kami masih dalam pekerjaan entry-level kami, dan banyak yang berhasil mendapatkan BTO mereka di lokasi impian atau bahkan menjual kembali flat karena situasi keuangan mereka membaik.
Pada akhirnya, ini semua tentang perencanaan pribadi. Kami telah menghitung angka-angka umum, tetapi Anda harus menghitung angka-angka pribadi Anda dan berbicara serius dengan pasangan Anda untuk melihat apa yang masuk akal bagi Anda.
BACA JUGA: Menjual rumah Anda di 2024? 5 kebenaran keras realistis yang perlu diketahui penjual
Artikel ini pertama kali diterbitkan di Stackedhomes.
+ There are no comments
Add yours